日前，国家发改委新闻发言人表示，为更好发挥有效投资的关键作用，巩固投资持续恢复增长态势，下一步将调动民间投资积极性，规范推广政府和社会资本合作（PPP）模式，稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，盘活存量资产，形成投资良性循环。
业内专家认为，公募REITs试点的开展将给中国基础设施投融资体制带来重大变革，也将对近年来已被广泛运用并有大量项目即将步入稳定运营阶段的PPP模式产生重大影响。PPP与REITs相结合的融资模式将是解决PPP项目融资难问题、提高PPP项目落地率的重要创新举措。
“PPP+REITs”有效盘活存量资产
自2014年我国在基础设施和公共服务领域推行PPP模式以来，各地在进行基础设施建设时，基本上都采用PPP模式，并形成了数量可观的存量基础设施项目，这些PPP项目构成了基础设施REITs发行的最大潜在项目群。
云南省财政厅金融合作中心主任杨捷认为，将REITs与PPP结合，将对PPP产生两个方面的积极作用：一是丰富PPP模式中的社会投资渠道。通过REITs可募集公众资金与政府资本一起投资PPP项目，特别是盘活存量项目（如TOT等）。二是丰富PPP退出机制。通过在资本市场发行REITs产品，为已建成并运营成熟的PPP项目募集资金，可实现前期政府资本和社会资本的退出。
国信招标集团股份有限公司总经理金力表示，近年来，各地采用PPP方式建成了大批基础设施项目，形成、蓄积了大量优质资产。通过公募方式发行具有一定标准化的PPP基础设施REITs产品，对拓展PPP项目二级市场，进一步增加PPP资本流动性,完善投资者退出机制将起到促进作用。
专家普遍认为，REITs与PPP模式相结合，对解决PPP项目融资难、提高PPP项目的流动性、拓宽社会资本交易和退出机制、激发社会资本参与PPP项目热情等具有积极意义。同时，PPP项目借助REITs，能够从名股实债向真正的权益融资转变，达到服务实体经济、防范化解地方债务风险的目的。
破解“PPP+REITs”模式中存在问题
随着大量PPP项目逐步建设完工进入稳定运营期，探索如何通过“PPP+REITs”有效盘活存量资产，形成投资良性循环，具有非常重要的现实意义。不过，目前PPP项目发行基础设施REITs产品仍存在一些需要解决的问题。
北京中泽融信管理咨询有限公司总经理赵仕坤表示，首先，根据基础设施REITs试点项目的要求，PPP项目发行REITs产品受诸多条件限制。基础设施REITs试点要求项目以使用者付费为主，主要由市场化运营产生或已产生持续稳定的收益及现金流且不依赖第三方补贴等非经常性收入。而目前全国PPP综合信息平台内绝大多数项目为政府付费或可行性缺口补助模式，使用者付费项目较少，并且大多数仍处于建设或运营初期。不过，考虑到上交所与深交所的PPP项目ABS管理办法都允许政府付费计入项目收入，未来基础设施REITs正式落地仍有可能使大量PPP项目受益。
其次，PPP项目发行REITs产品的投资回报率可能难以获得市场青睐。公开数据显示，过去20年间，北美和欧洲REITs市场的年化总回报率都在8.8%左右。目前如果简单以PPP项目协议所体现的投资回报率进行衡量，PPP项目发行REITs产品要达到该收益水平还存在难度。
最后，发行REITs产品面临的税务问题也值得关注。REITs产品的运作过程通常可划分为设立环节、持有环节和退出环节，各个环节均有相应的应税行为发生。税负集中在设立环节的土地增值税，转让层面原始权益人的所得税、契税，运营层面企业所得税等较大税种上，且可能存在多重收税的问题。从国外发展情况来看，较为成熟的REITs产品均具有较大力度的税收优惠和基于税收的金融创新，基本避免了设立、运营和处置层面多重征税的问题。
中铁（上海）投资集团有限公司总经理刘新平认为，PPP项目发行基础设施REITs产品应关注以下三方面内容：
一是要关注公募REITs的税收政策。税收政策既会影响社会资本方发行REITs的积极性，又会影响投资者购买基金的积极性。
二是要关注原始权益人基金份额的战略配售政策。公募REITs解决了社会资本方当前面临的最大痛点，即通过真正的权益性融资，盘活存量，实现投资退出，实现滚动投资。但如果要求原始权益人战略配售的比例过高，其通过发行REITs实现的回收投资大部分又参与了战略配售，势必会影响原始权益人发行REITs的积极性。因此，有必要合理设置原始权益人参与REITs的战略配售比例及持有期限。
三是要关注基金管理人的运营管理能力。基金通过ABS和项目公司穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权后，基金管理人将承担基础设施后续的运营管理责任。
杨捷也认为对于PPP项目发行REITs产品，应给予必要的税收优惠待遇。此外，应明确资产转让政策。因为PPP项目基础设施资产一般归属于政府方，项目公司只有特许经营权，而资产证券化要求原始权益人对资产拥有所有权或特许经营权，如果社会资本为国有企业的，可能涉及国有资产转让等程序。目前国内基础设施项目的股权转让、资产转让、经营权转让的政策与流程尚未明确，不利于基础设施类资产的有序转让，也难以准确估价。建议完善进入运营阶段的PPP基础设施项目及存量资产的政策性规定。
积极推广公募基础设施REITs产品
为更有效发挥市场作用，国家发改委今后将不断完善支持社会资本参与政策，吸引民间资本参与市政、交通、生态环境、社会事业等补短板领域建设。在实际操作层面，中国建设银行建银工程咨询有限责任公司山东分公司总经理尹昱从金融机构的角度给出建议。他认为，推广基础设施REITs产品离不开商业银行的配合和参与。
一方面，公募基础设施投资基金的募集需要银行代销端做好宣传，在利率下行期，基金募集的难度较小，但对于REITs这种复杂的产品，银行要协助做好投资者培育，可针对那些接受基础设施股权投资风险、偏好长期稳定现金流的客户进行精准营销。
另一方面，商业银行作为公募基础设施证券投资基金的基金托管人，要代表基金持有人的利益保管基金资产，监督基金管理人的日常投资运作。此外，权益型REITs要取得基础设施项目完全所有权或特许经营权，要求基础设施项目的股权、收益权及其他任何权益不能设置抵押、质押，而一些项目的收费权质押在贷款银行，这也需要原始权益人与贷款银行做好沟通，做好相关偿债安排、解除抵质押。
同时，商业银行投行部门要积极研究权益型REITs，总结在银行间债券市场发行公募房地产信托投资基金类REITs产品的经验，为承销公募基础设施REITs产品创造条件；应积极探索像给上市公司贷款一样对REITs给予资金支持，使得REITs可以利用适度的财务杠杆提高整体收益和分红。